תמ"א 38

"תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה", אושרה ב2005- על ידי הממשלה במטרה להיערך מבעוד מועד מפני רעידות אדמה. החלטת הממשלה באה בעקבות סקרים ותחזיות של גופי מחקר שונים בארץ ובחו"ל שקבעו כי רב הסיכוי להתרחשות רעידת אדמה חזקה באזורנו, העלולה לגרום לקריסתם של מבנים רבים שאינם עומדים בתקן.
מטרת התכנית היא לעודד את דיירי הבתים משותפים לחזק בניינים, שהיתר לבנייתם הוצא לפני 1 בינואר 1980, המונים כ-40% מכלל המבנים בארץ.

המדינה קבעה תמריצים רבים והטבות משמעותיות לבניינים שיבצעו את החיזוק ובראשן - מתן זכויות בניה חדשות לתוספת דירות, שבתמורה להעברתן יוכל כל בניין לזכות בשיפוץ ושדרוג פנימי וחיצוני, הוספת מעלית ותוספת שטח לדירות הקיימות, כל זאת ללא עלות לדיירים. על פי פרסומים, כתבות והערכות מומחים, צפויה עליית ערך הנכס ב-30% ושיפור איכות החיים ללא עלות ישירה מצד הדיירים.

תמונת מצב עכשווית

בשנים האחרונות קודמו מהלכי חקיקה בכנסת ובממשלה שנועדו לקלה על מימוש התכנית:

• הורדת אחוז ההסכמה הנדרש לביצוע הפרויקט ל- 66 אחוז ("חוק שני שליש") במקום הסכמה של כל הדיירים (100%)
• פטור מהיטל השבחה בפרויקטים הנעשים מכוח תמ"א 38, 90% פטור במרכז, ו-100% פטור בפריפריות.
• פטור ממס שבח ומס מכירה - תיקון לחוק מיסוי מקרקעין קובע פטור מלא ממס שבח על מכירת זכויות הבנייה במסגרת התמ"א ופטור ממע"מ על שירותי הבנייה המתקבלים
• הטבות והקלות ברמה מוניציפלית - עיריית רבות העבירו לאחרונה מספר תיקונים מקומיים לתמ"א כגון עיריית רחובות, ר"ג, ראשלצ . עירייות אלו הפנימו את ההזדמנות הסביבתית שנקרתה בדרכן, והחלו מעניקות ליזמים הקלות בנייה והטבות נוספות
• 2010 : הוספת זכויות בנייה נוספות בקומה המפולשת (קומת העמודים)
• 2010: הצעת חוק - הורדת אחוז ההסכמה הנדרש מהדיירים ל- 51%
             הצעת חוק - הגדלת זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 ל- 2 קומות בכל הארץ ו- 3 קומות בפריפריה

תהליך העבודה בפרויקט תמ"א 38

שלב הייעוץ

• מפגש עם בעלי הדירות או נציגיהם. בפגישה יינתן הסבר יסודי על תמ"א 38, אופן יישום התוכנית בבניין כולל פירוט אודות תוספות הבניה האפשריות ודרכי השיפוץ ושדרוג המבנה.
• מענה פרטני לכל השאלות שיועלו ע"י בעלי הדירות, והתייחסות לדרישות בעלי נכסים.
• בתום הסקירה יתבקשו הדיירים להביע את רצונם להיכנס להליך, באמצעות חתימה על 'הסכמה עקרונית' ובחירת צוות היגוי מטעמם.

שלב הבדיקות

• גיבוש דרישות הדיירים להשבחת הבניין ובחירת עו"ד לייצוג בעלי הדירות (בעלי הדירות לא יידרשו בשום שלב לממן את עלויות העו"ד)
• פגישה פרונטלית עם צוות אנשי המקצוע שנבחרו לביצוע הפרויקט
• ביצוע סדרת בדיקות היתכנות הכוללות: חוות דעת מהנדס בניין, בדיקות משפטיות לגבי מימוש זכויות תמא 38, בחינת האפשרויות השונות לתכנון ועיצוב המבנה בכללותו

שלב התכנון

• הצגת תכניות בנייה לאישור הדיירים תוך התייחסות לתוספות הבניה המתוכננת לדירות, ממ"דים, מרפסות, מעלית, תאור קומת הקרקע, הלובי, מחסנים וחניה.
• גיבוש הסכם התקשרות בין הדיירים לבין החברה והכנת הדמיה של הבניין המחודש ע"י האדריכל.
• העברת תכניות הבנייה לאישור ועדה מקומית לצורך קבלת היתר שיפוץ ובניה. שלב זה עשוי להמשך כחודשיים.
• טיפול בהתדיינות מול רשויות העירייה והמדינה, לקידום ההליכים בצורה מהירה ויעילה. שלב אישור הועדה המקומית וקבלת היתר לשיפוץ ולבנייה עשוי להמשך 4 עד 6 חודשים.

שלב הבנייה

• עם קבלת היתרי בנייה, מתחיל ביצוע הפרויקט בהתאם ללוח הזמנים המוסכם.
• מנהל הפרויקט יעמוד לרשות הדיירים בכל בעיה עד סיום העבודות, במטרה לצמצם למינימום את ההפרעה למהלך החיים התקין.
• ניהול קפדני של כל שלב בבנייה במטרה ליצור סביבת מגורים מחודשת ונעימה
• סיום הפרויקט והרמת כוסית משותפת לקראת היציאה לדרך החדשה, בבניין עמיד בפני רעידות אדמה, משודרג מבחינת גודל הדירה ותשתיות הבניין ומחודש בכל היבט אפשרי. שווי הדירה שלכם עלה ואתם מוזמנים להתחיל לחיות טוב יותר.